国企的优势 国企对房地产的影响性分析与看法

　　【摘要】近年来由于国际游资的进入、不良开发商的投机倒把，以及国企的参与等多方面的原因，导致我国房价迅速攀升，其中国企大范围的渗入房地产市场是一项重要原因。通过阐述目前国企参与房地产市场的现状，分析了国企对我国房地产市场的影响，然后结合新加坡等国的房地产政策以及个人工作、生活体验，提出了对中国房地产市场、政策的看法及意见。
　　【关键词】国企；房地产；看法
　　一、引言
　　近年来由于国际游资的进入、地方政府的“托市”、不良开发商的投机倒把，以及国企的参与等多方面的原因，导致我国房价迅速攀升，其中国企以强大的资金链和丰富的人脉资源等优势，大范围的占领房地产市场是导致我国房价攀升的一项重要原因。根据中国国家发展和改革委员会以及国家统计局不的调查结果显示，目前我国大中城市，特别是深圳、北京等大城市的新建商品住房的销售价格已经远远高于欧美很多同类城市，如果考虑到实际货币的因素，可能高出几倍甚至几十倍之多。如此高涨的房价已经严重超出了普通百姓的购买极限，影响了人们的正常生产、生活，以及社会、经济的稳定和发展。
　　二、国企对我国房地产市场的影响
　　在中国现有的制度体制下，房地产产业已经成为许多地方政府财政收入的主要来源。由于投资其他实业的获利周期远高于房地产行业，因此目前我国很多具有国企背景的企业纷纷进入房地产市场，由于国企的过度参与房地产市场的正常运转直接被扰乱，而房价也进一步被推高。
　　1、国企参与房地产市场的现状
　　与其他民营企业相比国企凭借其雄厚的资金实力、良好的政企关系、较低的融资成本与经营压力链和发达的关系网，以及在一级开发、规划及基建环节的提前参与等多项优势，迅速在我国房地产市场占据了主导地位。根据国资委出具的相关情况说明显示，我国有超过70%的企业都涉及到房地产业务，2009年中央企业房地产业务销售收入为2209亿元，约占全国商品房销售收入的5%；房屋销售面积为2807万平方米，约占全国商品房销售面积的3%。由于国企过度的参与房地产市场，使得中国房价、地价进一步攀升，“地王”一次也开始与国企联系在一起。根据北京市土地交易记录显示，截至2010年3月，北京市2010年成交的22块非工业用地中，有12块为国企及国企背景企业获得，占土地出让总量的54.5%，而且在国企拍得的住宅地块中，成交总价更是以240亿元远超过民企的119亿元。
　　2、国企参与对我国房地产市场的影响
　　由于国企过度的参与房地产市场，使得房地产市场的经营态势、经营成本、房产市场秩序、房产价格已经国企本身都受到了重大影响。
　　（1）对房地产业现有竞争态势的影响
　　与其他行业相比，房地产业是一个分散性行业，按照波特五力模型理论，过多的国企过度参与到房地产业，将会增加房地产业现有从业企业数量，继而增大了房地产业的分散度，因此极大的增大了房地产业的竞争力度。但是在我国房地产市场体制还不完善，在市场监管、政策调控等方面还存在一些漏洞，市场秩序比较脆弱。因此国企在资金链、人脉关系等方面具有得天独厚的优势，会使得他们在房地产业中淘汰民营企业，迅速占据主导地位，严格把握着房产和土地的价格，继而形成垄断，扰乱房地产市场的平稳运行。
　　（2）对房地产业经营成本的影响
　　一般来说，房地产业的经营成本是由房地产市场供求关系来决定的，在正常的供求关系下，各个房地产企业通过公平的市场竞争，优化自身内部管理，降低企业经营成本，提高经济利润。房地产业经营成本的经营成本包括管理费、配套设施费、固定资产折旧费属、建筑工程费、征地拆迁费、场地平整费等等，其中根据国土部的调查显示征地拆迁费占房价的比例平均约为23%左右，因此土地价格对于房价的影响至关重要，但是国企过度参与房地产市场之后，他们凭借雄厚的资金，在没有土地开发管理和运营经验的情况下，随意买地，使得我国各地经常出现国企购买大部分地王的不正常现象，这极大的扰乱了土地市场，而且会快速抬高土地及房产的价格。
　　（3）对房地产市场秩序的影响
　　国企过度的参与房地产市场只是挤占了民营企业的市场份额，扰乱了房地产市场的房源供应，但是并没有改变我国房地产市场对房屋的刚性需求。因此在刚性需求不变的情况下，国企过度的参与房地产市场会使我国脆弱的房地产市场秩序变得更为混乱。
　　（4）对房地产价格的影响
　　由于国企过度的参与房地产市场，盲目的抬高土地、钢筋、混凝土等价格，增加了房地产的经营成本，因此开发商为了获得更多的经济利润，就只能依靠提高房屋出售价格来实现，增大了老百姓的购房压力。
　　（5）对国企自身的影响
　　由于进行房地产投资获利更高更快，很多国企在尝到了甜头之后，便肆无忌惮的增加房地产投资，将企业大量的资金转入房地产投资当中去，因此使得国企的主营业务逐步失去地位和竞争力，甚至陷入瘫痪，失去了企业本身的特色，也违背了国务院国资委对国企的发展要求。
　　三、对国企参与房地产市场及我国房地产市场政策的相关看法
　　从以上分析发现国企参与房地产市场，严重的影响了我国房地产市场的稳定与健康发展。因此我国为了抑制房价的过快上涨，国资委按照做大做强主业、严控非主业投资的要求，严令神华集团等78家央企退出房地产业，并对中国建筑工程总公司等16家企业完成了房地产业务的整合，使其在市场开拓、产品质量、物业管理和售后服务等方面都取得长足进步。但是目前我国房地产业仍然处在发展的初期阶段，很多政策体制方面还不够完善，大部分群众仍然没有能力购买住房，特别是一些仍处于社会底层的年轻人仍然处于租房、蜗居的窘迫局面。而对于在国企中工作的年轻人更是处于进退两难的境地，一方面希望企业投资房产增加个人收入，而另一方面又希望企业退出房地产，使房价下降。
　　住有所居，是人们的基本愿望，古今中外，概莫能外。其实让中低收入人群实现安居梦想是世界上很多国家和地区都不得不面对的共性难题，但是很过国家政府经过多年的努力与摸索，找到了一些比较合适的解决措施。比如新加坡在1955年，新加坡就建立了中央公积金制度，在李光耀任新加坡总理的时候还推行了组屋制度，组屋的建造享有政府的优惠贷款和补贴，价格比同类商品房低50%～70%。组屋覆盖了新加坡82%的居民，其中80%的居民拥有组屋的所有权，2%的居民租住组屋，基本实现了“人人有房可居”，对于挽留人才，实现人民的安居乐业发挥了重要作用。
　　我国在对房地产市场调控的时候，为了保障中低收入人群的住房权利，也加大了对保障性住房、经济适用房等房源的建设，要求国企在进行房地产建设时必须规划一部分保障性住房，但是由于监管力度不够，导致了保障性住房、经济适用房在建筑过程当中经常出现偷工减料的现象，而且一些早期建成的保障性住房、经济适用房竟然按照别墅的标准建造，成为了高收入人群的特有性住房，使得我国大部分中低收入人群的生活仍然处于水深火热当中。
　　参考文献：
　　[1]梁运斌. 国有企业实施战略性改组对我国房地产市场的影响与对策. 北京房地产，1998，3
　　[2]周江. 我国房地产经济安全与政府控管研究[D]. 华中农业大学，2003
　　作者简介：
　　朱健（ 1986-），男，籍贯：安徽合肥人，职称：助理工程师，学历：本科，主要研究方向：工程管理 造价方向。